Seit dem 01.01.2025 ist die E-Rechnung (elektronische Rechnung) in Kraft getreten. Ein Vermieter wird als Unternehmer eingestuft und ist somit von den neuen Regelungen möglicherweise betroffen. Ob die E-Rechnung nun verpflichtend ist, ist davon abhängig, an wen die Immobilie vermietet wird. Wenn der Mieter diese privat nutzt, gilt dieser als Verbraucher und es werden keine E-Rechnungen benötigt. In allen anderen Fällen müssen die Vermieter handeln, vor allem gewerbliche Vermieter, aber auch private Vermieter können betroffen sein.

Allerdings ist zunächst nur vorgeschrieben, dass seit dem 01.01.2025 nur der Empfang von E-Rechnungen vorgeschrieben ist. Ausnahmen von der E-Rechnungspflicht gibt es dann, wenn Vermieter die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Dann sind sie nur zum Empfang derselben verpflichtet, müssen aber keine ausstellen. Für Kleinbetragsmieten unter 250 Euro dürfen ebenfalls weiterhin Papierrechnungen geschrieben werden.

Wohnungseigentümer zahlen planmäßig ein sogenanntes Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft für kommende Instandhaltungen. Diese Zahlungen sind nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs steuerlich erst abziehbar, wenn die Mittel tatsächlich eingesetzt werden.

Im entschiedenen Fall erkannte das Finanzamt die Hausgeldzahlungen der Kläger nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Es meinte, der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden. Das Finanzgericht wies die Klage ab.

Auch die Revision der Kläger beim Bundesfinanzhof (BFH) hatte keinen Erfolg. Der Werbungskostenabzug fordere einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen. Die Kläger hätten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und hierauf nicht mehr zurückgreifen können. Anlass für die Zahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht zum Aufbau der Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen tatsächlich verausgabt. Erst dann, so der BFH mit Urteil vom 14.01.2025 (Az. IX R 19/24), kommen die Mittel der Immobilie zugute.